La misura contenuta nella bozza del disegno di legge di Bilancio introduce un cambio di rotta netto rispetto al sistema attuale. Fino al 31 dicembre 2025, infatti, chi affitta per brevi periodi (ossia per una durata massima di 30 giorni) un solo appartamento all’anno può optare per la cedolare secca con aliquota ridotta al 21%. Una deroga introdotta con la Legge di Bilancio 2024, che ha innalzato l’aliquota ordinaria al 26% ma salvaguardato i piccoli locatori.
Dal 2026, la deroga verrebbe eliminata: nessuna distinzione tra chi affitta uno o più immobili, tutti verrebbero tassati al 26%, sia in caso di contratti stipulati direttamente, sia tramite intermediari o portali online.
Inoltre, nel caso di utilizzo di intermediari digitali, la ritenuta del 26% verrebbe applicata al momento del pagamento del canone, come imposta definitiva se si opta per la cedolare secca, oppure come acconto in caso di tassazione ordinaria IRPEF.
Un regime sempre meno conveniente per i redditi medio-bassi
La cedolare secca, ricordiamo, è un regime opzionale che sostituisce l’IRPEF, le relative addizionali e l’imposta di registro. Non consente però di portare in deduzione o detrazione oneri fiscali, e il reddito da locazione resta rilevante per il calcolo dell’ISEE e di altri benefici legati al reddito.
Con l’aumento dell’aliquota al 26%, la cedolare secca potrebbe perdere definitivamente appeal per i contribuenti con redditi bassi. Infatti, il primo scaglione IRPEF prevede un’aliquota del 23% fino a 28.000 euro di reddito complessivo, rendendo potenzialmente più conveniente restare nel regime ordinario, che consente anche l’accesso a deduzioni e detrazioni.
Rischio affitti in nero?
La misura, che secondo i primi commentatori sarebbe stata inserita nella bozza senza particolari anticipazioni nei lavori preparatori, ha sollevato forti critiche. Non solo da parte dei proprietari e degli operatori del settore extra-alberghiero, ma anche da tecnici e analisti che mettono in evidenza un possibile effetto collaterale: l’aumento dell’evasione.
Il timore è che l’ulteriore stretta fiscale possa alimentare il mercato sommerso, spingendo alcuni proprietari a evitare la registrazione dei contratti per non perdere marginalità.
Conclusioni: la discussione è solo all’inizio
La bozza della Legge di Bilancio 2026 sarà oggetto di esame parlamentare nelle prossime settimane e non è escluso che la norma sulla cedolare secca venga modificata. Tuttavia, il segnale politico appare chiaro: l’intenzione è quella di armonizzare la tassazione degli affitti brevi, equiparandola a quella dei redditi da capitale, oggi tassati anch’essi al 26%.
In attesa del testo definitivo, proprietari, intermediari e professionisti del settore sono chiamati a valutare con attenzione le prospettive fiscali per il 2026, considerando che la convenienza della cedolare secca potrebbe non essere più scontata.