Pagamento rideterminato ma confermata la precedente sentenza in materia di restituzione dell’area ai proprietari.
Con atto di citazione notificato il 23/03/1 1 de Francesco Vincenzo. de Francesco Fernando Maria e Russo Lorenzo premesso in fatto di essere comproprietari di un terreno in Nocera Inferiore alla via G. Canale n. 42 che per l’estensione di mq 5.337 era stata concesso in uso temporaneo al Comune di Nocera con contratto redatto dal segretario comunale in data 08/03/1 3 affinché fosse destinato a parcheggio pubblico sino 31/01/04′ che alla clausola n. 2 del contratto era previsto che detto termine era improrogabile, salvo rinnovo in forma scritta e per un altro periodo limitato da concordare tra le parti; che il canone mensile stabilito era di € 1.040,00; che all’art. 13 era altresì convenuto che l’inadempienza da parte del concessionario di uno dei patti contrattuali avrebbe prodotto la risoluzione del contratto; che infine all’art. 15 era stata prevista la essenzialità di tutti patti della concessione; premesso altresì che il Comune si era reso moroso nel pagamento dei canoni relativi agli anni 2009/201 1, cosi violando uno dei patti essenziali della convenzione; che la concessione era scaduta sin dal 31/01/04 e mai rinnovata con accordo scritto tra le parti, determinandosi conseguentemente occupazione del terreno che i proprietari avevano tollerato solo al fine di non compromettere l’utilizzazione pubblica perseguita dal Comune; che vana era stata [a richiesta di restituzione dell’area inviata al Comune il 03/02111 per il tramite dell’avvocato, ove si rappresentava l’urgente necessità di riottenerne la piena disponibilità al fine di realizzare un programma costruttivo in base al progetto presentato al Comune; ritenuto in diritto che, essendo venuto meno il titolo giustificativo della detenzione per effetto della risoluzione di diritto del contratto, l’occupazione doveva essere considerata illecita, sicché il Comune doveva essere condannato alla restituzione dell’area ed a! risarcimento dei danni conseguenti alla mancata utilizzazione dell’immobile da parte dei proprietari, convenivano in qiudizio dinanzi al Tribunale di Nocera il Comune di Nocera Inferiore per sentir dichiarava l’avvenuta risoluzione di diritto del contratto, dichiarare l’occupazione del terreno illecita e condannare il convenuto all’immediato rilascio del bene in loro favore oltre al risarcimento dei danni subiti e subendi da commisurare ai canoni detraibili per l’utilizzazione a parcheggio, maggiorati di rivalutazione monetaria ed interessi, ovvero, in subordine, da determinarsi in via equitativa.
Si costituiva il Comune di Nocera Inferiore, che eccepiva, in via preliminare, la non integrità del contraddittorio per non essere stata evocata in giudizio l’altra comproprietaria del bene, Russo Adriana; ancora in via preliminare rilevava che non faceva parte della causa petendi né la morosità per il periodo 2009/2011 né un eventuale diniego di rinnovo alla prima scadenza, in quanto incompatibili con la dedotta cessazione del rapporto al 31/01/04; nel merito eccepiva che la domanda era fondata sull’erroneo presupposto che il contratto in questiona di durata pattizïa di meno di dieci mesi, fosse svincolata dalla durata minima prevista per legge in sei anni e che invece il rapporto tra le parli doveva essere ricondotto ad un contratto di locazione ad uso non abitativo regolato dagli artt. 27 e ss. e/0 42 della L. n. 392/781 non rinvenendosi presupposti della locazione a carattere transitorio prevista dall’art. 27, co. 5, L. cit.; che pertanto, essendo il primo sessennio 07/04/09 senza disdetta, il contratto si era rinnovato sino al 07/04/15 sicché, essendo ancora in corso, non era configurabile una detenzione illecita del bene da parte del Comune. e concludeva per il rigetto della domanda. ln subordine, con riferimento ai danni, eccepiva la inapplicabilità dell’art. 2043 cc essendo applicabile l’art. 1591 cc e quindi l’obbligo di pagare il corrispettivo dovuto sino alla riconsegna del bene, salvo il maggior danno. Eccepiva infine di aver sempre provveduto, da ultimo anche su sollecitazione giudiziale, al pagamento del corrispettivo convenuto.
ln replica alla comparsa di risposta del Comune gli attori facevano rilevare, sotto il profilo processuale, che la loro congiunta Russo Adriana era deceduta prima dell’introduzione del giudizio lasciandoli suoi unici eredi, sicché non doveva farsi luogo ad integrazione del contraddittorio; nel merito eccepivano l’infondatezza delle avverse eccezioni alla luce dei chiari patti contrattuali, facendo altresì rilevare che comunque il Comune, per ottenere l’accoglimento della sua prospettazione difensiva, avrebbe dovuto preliminarmente chiedere l’annullamento della clausola n. 2, contenente l’improrogabilità del termine di durata della concessione in quanto confliggente con gli artt. 27 e 79 L. n. 392/78; contestavano l’eccezione di pagamento dei canoni non avendo il Comune provveduto a sanare la morosità nonostante il Dlng. n. 471/1 1 ottenuto dai concedenti per i canoni scaduti e non pagati da gennaio 2009 a marzo 2011; facevano rilevare che i danni per i quali avevano proposto la domanda di risarcimento erano riconducibili sia a responsabilità contrattuale per inadempimento ai patti della concessione, sia a responsabilità per l’illecita detenzione dell’immobile.
La causa, disattese te istanze istruttorie, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e quindi all’udienza del 12/07/12 riservata in decisione. Con sentenza depositata il 31/12/12 il Tribunale, ritenuta preliminarmente l’integrità del contraddittorio, nel merito accoglieva la domanda escludendo, in base al nomen jurìs dato dalle parti, al testo negoziale, alla rigida regolamentazione della durata del rapporto misura quasi simbolica del corrispettivo, che il contratto tra le parti fosse riconducibile ad una locazione non abitativa con durata di sei anni rinnovata di altri sei e quindi ancora in corso, e ritenendo invece che si trattasse di un contratto atipico che si era scadenza prevista del 31/01/04. Condannava pertanto il Comune di Nocera alla restituzione dell’area ed al risarcimento dei danni in favore degli attori, che commisurava ai canone concordato moltiplicato per 48 mensilità ( pari ai canoni dal mese successivo alla scadenza sino alla sentenza), pervenendo conseguentemente alla somma di € 49.920,00, che, ritenuta obbligazione di valuta, veniva maggiorata degli interessi legali e del maggior danno corrispondente all’eventuale eccedenza del saggio medio di rendimento dei titafi di Stato con scadenza superiore a 12 mesi rispetto al saggio legale, con decorrenza dalla notifica della citazione fino all’effettivo soddisfo.
Con citazione notificata il 23/01/13 il Comune di Nocera Inferiore, articolando i motivi di impugnazione con i quali ha contestato la qualificazione giuridica del contratto e conseguentemente il riconoscimento del diritto al risarcimento del danno e la relativa liquidazione fatti dal primo Giudice, ha impugnato la sentenza dinanzi a questa Corte di Appello per chiederne la integrale riforma e per i’effetto il rigetto della domanda. ln subordine, salvo ricorso, ha chiesto di limitare la condanna al risarcimento dei danni alfa differenza tra la somma liquidata in sentenza e quella di € 28.080,00 recata dai DEng. n. 471/1 1 costituente giudicato esterno sui canoni dovuti per gli anni 2009, 2010 e marzo 201 1. ln via cautelare ha chiesto la sospensione dell’efficacia esecutiva della sentenza.
Si sono costituiti congiuntamente de Francesco Vincenzo, de Francesco Maria, Russo Ferdinando, Russo Arminda e Avallone Maria Pina, questi ultimi eredi di Russo Lorenzo, che hanno resistito ai motivi di gravame, di cui hanno chiesto il rigetto. Net corso della causa è fallito de Francesco Vincenzo e si è costituita la Curatela fallimentare, che ha aderito alla difesa degli appellati. Accolta di sospensione, la Corte ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni e all’udienza dei 14/06/1 8 ha riservato la decisione concedendo alle parti i termini cui all’art. 190 cpc per il deposito delle comparse conclusionali delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 . Con motivo di gravame il Comune contesta la qualificazione data al contratto nella sentenza impugnata e ribadisce che, come eccepito dinanzi al Tribunale, esso non può essere considerato una “concessione”, che è un istituto ipotizzabile soltanto laddove si consenta l’utilizzo di un bene facente parte del suo demanio o del patrimonio indisponibile, ma un contratto di locazione riconducibile all’art. 27 L. n. 392/78 e avente durata di sei anni in difetto dei presupposti previsti dal comma 5 0 dovendo escludersi che l’attività di parcheggio di autoveicoli abbia di per sé natura transitoria; che, per effetto della norma contenuta nell’art. 79 della medesima legge, la previsione contrattuale di minore durata doveva essere sostituita con la durata legale; che, in difetto di disdetta, il contratto si era rinnovato ed andava a scadere il 07/04/15; motivo di gravame il Comune contesta la condanna al risarcimento dei
danni per il mancato rilascio dell’immobile, essendo il contratto ancora in corso e non avendo conseguentemente i locatori alcun titolo risarcitorio, neppure ex art. 1 591 cc. Eccepisce altresì che la sentenza è stata emessa in violazione del giudicato esterno che
di 23.080,00 oltre interessi per i canoni relativi al periodo dal 2009 a marzo 2011, al
quale, in sede di giudizio di ottemperanza aveva fatto seguito il pagamento sicché la somma ancora dovuta avrebbe dovuto essere, al più, pari alla differenza tra quanto liquidato in sentenza e quanto già pagato.
- l’appello va rigettato. Preliminarmente va disattesa l’eccezione di inammissibilità per genericità sollevata dagli appellati con riferimento al primo motivo di gravame.
Rileva in contrario la Corte che il motivo di gravame è formulato nel rispetto del dettato dell’art. 342 cpc giacché gli argomenti ivi addotti sono specifici e, dopo le premessa circa la non configurabilità di una ‘concessione’ in godimento di un bene da un privato ad una PA, consistono nella contestazione dell’inquadramento del rapporto fatto dal Tribunale aga luce della previsione dell’art. 27 L. n. 392/78, contestazione che, peraltro, gli appellati dimostrano di aver ben compreso avendo predisposto una altrettanto specifica difesa sui singoli punti dell’appello .
- Quanto al merito, la decisione impugnata va confermata, sia pure con diversa motivazione.
Ed infatti, al di là della impropria intestazione come ‘concessione’, il contratto aggetto di causa deve qualificarsi come locazione in quanto, in conformità alla previsione dell’art. 1571 cc, i signori de Francesco —Russo si erano obbligati a far utilizzare al Comune di Nocera Inferiore un terreno di loro proprietà per un determinato periodo di tempo dietro corrispettivo di un canone mensile.
Deve pertanto riformarsi la decisione impugnata, in cui, facendo leva sulla previsione di un uso temporaneo e precario dell’immobile e sulla sussistenza delle ragioni di urgenza rappresentate dal Comune e richiamando una pronuncia del Giudice di legittimità non pertinente in quanto relativa ad un contratto in cui era previsto l’utilizzo di un terreno per apporvi strutture amovibili quali gru e impalcature
il Tribunale ha ritenuto di attribuire al negozio la natura di contratto innominate ex art. 1322 cc. tra le parti, di natura privatistica, avendo ad oggetto la locazione non abitativa di un immobile ad uso di parcheggio è quindi, come correttamente sostenuto dalia difesa del Comune, riconducibile all’art. 27 L. n. 392/78 che per i contratti stipulati dagli enti pubblici territoriali in qualità di conduttori è espressamente richiamato, in uno al regime, dall’art. 42 della medesima legge. Non può tuttavia accogliersi la ricostruzione del rapporto come prospettata dall’appellante e deve invece affermarsi la sussistenza dei presupposti della locazione transitoria che emerge chiaramente dalla regolamentazione negoziale ed espressamente consentita dall’art. 27 T co.5, L. n. 392/78 . Ritiene infatti la Corte di non poter condividere la tesi del Comune che esclude l’applicabilità della norma testé richiamata facendo leva sulla sua interpretazione letterale per affermare la derogabilità convenzionale del termine di durata minima di sei anni prevista dalla legge solo con riguardo alla natura dell’attività da esercitare sul bene e, cioè, quando, indipendentemente dalle dichiarazioni dei contraenti, vi sia la certezza che l’attività sia intrinsecamente e naturalmente transitoria. Siffatta tesi, sostenuta da una lontana pronuncia del Giudice di legittimità -peraltro giustificata dall’assenza, nel caso esaminato, di ogni previsione negoziale circa la transitorietà dell’uso – ( cfr. Cass. 87/6896), è stata superata da più recenti e condivisibili pronunce in cui si è ritenuto che, al di là del tenore letterale della norma, ad integrare la locazione transitoria ad uso imprenditoriale o di lavoro autonomo non è soltanto il carattere oggettivamente provvisorio ed eccezionale dell’attività ma sono anche le circostanze soggettive che emergono tutte le volte che occorra assicurare per un tempo limitato j] godimento dell’immobile, sicché la transitorietà va individuata non tanto ne/ tipo di attività, ma piuttosto tenendo conto del particolare modo in cui si atteggia in concreto, come desumibile dalla volontà delle parti (cfr.Cass. 90/8489; nello stesso senso CASS.
Ne consegue che qualora sia stipulata per una durata inferiore a quella legale una locazione di immobile destinato all’esercizio di una delle attività previste dal{art. 27 della legge n. 392 del 1978, il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale “locazione non abitativa transitoria” e, quindi, sottratto alla sanzione di nullità di cui all’art. 79 della legge stessa ed alla etero-integrazione ex art. 1339 cod. civ., a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e sempreché risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula l’effettività, ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione de/ rapporto al regime ordinario e, cioè, siano ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità ( cfr. Cass. 96/3663; 10/1611 7).
Del resto, non v’è dubbio che l’espletamento di una delle attività in questione non è necessariamente caratterizzato da stabilità ben potendosi riscontrare, nella realtà economica, una attività di impresa o di lavoro autonomo destinata a durare, per ragioni obbiettive, un tempo relativamente breve. Si pensi all’attività di vendita degli arredi ci un immobile di prestigio, o di un compendio ereditario, destinata a cessare con [esaurimento dei beni, ovvero all’esercizio di attività collegate ad avvenimenti particolari (manifestazioni sportive o culturali, solennità civili o religiose, ecc.) di durata contenuta. In tali ipotesi, non configurandosi un’esigenza di stabilità del rapporto, e risultando, per converso incompatibile il vincolo di durata legale per un contratto destinato a soddisfare esigenze occasionali ed effimere, la norma consente la stipulazione di contratti aventi durata più breve, modulata in funzione del concreto atteggiarsi dell’interesse da soddisfare. La liberalizzazione, sotto tale aspetto, delle locazioni non abitative transitorie si giustifica, quindi, in ragione della insussistenza di esigenze di stabilità del rapporto ( ) Sarà, in definitiva, ravvisabile una “locazione non abitativa transitoria” qualora la ragione pratica dell’operazione contrattuale consista nella concessione del godimento dell’immobile per [‘esercizio di una delle attività di cui all’art. 27, destinata, per ragioni obbiettive espressamente enunciate, ad esaurirsi in un arco di tempo relativamente breve. Orbene, con riferimento al caso di specie ritiene la Corte che dalla premessa e dalla concreta regolamentazione del contratto, peraltro redatto da persona esperta quale il Segretario Generale del Comune di Nocera Inferiore, emerga chiaramente che la parte conduttrice aveva interesse a stipulare una locazione temporanea. Ed infatti, nella {unga e significativa premessa, dopo aver dato atto che i comproprietari, che avevano subito la requisizione del terreno sul quale erano stati installati gli alloggi precari per i terremotati e successivamente l’espropriazione, avevano fatto ricorso al giudice amministrativo, l’avevano vinto, ottenuto la restituzione dell’area ed erano in attesa dell’esito dei giudizio di risarcimento dei danni, si affermava che il Comune aveva interesse alla concessione in uso temporaneo e precario dell’area al fine di utilizzarla per pubblico parcheggio sussistendo ragioni di urgenza, ed all’uopo si richiamava espressamente la delibera della GM n. 134 del 01/04/2003 in cui, dato atto che l’apertura di cantieri per lavori di riqualificazione di vie e piazze cittadine aveva creato evidenti disagi cittadini ed agli esercenti delle zone interessate derivanti dalla mancanza di adeguati spazi adibiti a parcheggio pubblico, e che l’Amministrazione, al fine di alleviare le evidenti difficoltà determinate dalla concomitanza dei numerosi lavori in aveva individuato una idonea area da adibire a parcheggio, nell’ambito del territorio cittadino, almeno fino alla chiusura dei cantieri, si riconosceva per questa ragione l’urgenza di provvedere in tal senso, si riferiva che i proprietari si erano dichiarati disponibili alla concessione temporanea dell’area in questione e si stabiliva che la concessione temporanea e provvisoria dell’area avrebbe avuto inizio dalla del contratto con scadenza il 31/12/2004 ,
Sulla base di siffatta premessa, che dimostra chiaramente l’interesse espresso del Comune ad una locazione temporanea in quanto finalizzata a far fronte alla necessità altri parcheggi nella pendenza dei lavori di ristrutturazione di pubbliche aree, nel contratto si stabiliva quindi che l’uso dell’area veniva concesso al Comune in via temporanea e precaria ( art. 1); che la concessione sarebbe scaduta improrogabilmente il 3-1/12/2004 e che essa sarebbe stata eventualmente rinnovata esclusivamente in forma scritta s per altro periodo limitato di tempo da concordarsi tra le parti ( art. 2); che il canone mensile di € 1.040,00 era stato concordato tra le parti in misura riduttiva e quasi simbolica tenendosi esclusivamente conto della specifica fruibilità della concessione, della sua finalità, delle opere da effettuarsi dal Comune e, quindi, a prescindere dalla sua congruità ed effettiva entità detraibile dai concedenti in base all’effettivo valore e redditività dell’area concessa ( art. 3). La sentenza, pertanto, sia pure con diversa motivazione in ordine alla qualificazione del rapporto, va confermata nelle successive statuizioni, in cui, ritenuto che l’occupazione era diventata alla scadenza del contratto, il Tribunale ha condannato il Comune al risarcimento dei danni in favore dei proprietari dell’immobile.
Rigetta del primo motivo di gravame consegue anche quello dei secondo, fondato sul presupposto del perdurare della locazione. II Comune appellante non ha impugnato l’entità del risarcimento ma ha eccepito il giudicato formatosi n. 471/2011 emesso nei suoi confronti dal Tribunale di Nocera Inferiore per la somma di € 28.800.00 a titolo di canoni per il periodo 2009-marzo 2011 , documentando l’avvenuto pagamento a seguito di giudizio di ottemperanza.
Ne consegue che ferma la condanna contenuta nella sentenza qui impugnata, deve disporsi che la somma dovuta dal Comune sia decurtata dell’importo già versato. Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte di Appello di Salerno, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull’appello proposto con citazione notificata il 29/01/13 dal COMUNE Dl NOCERA INFERIORE nei confronti del FALLIMENTO DI DE FRANCESCO VINCENZO, di DE
FRANCESCO FERDINANDO MARIA, RUSSO FERDINANDO, RUSSO ARMIDA e AVALLONE MARIA PIA avverso la sentenza del Tribunale di Nocera Inferiore n. i 06/2012, depositata il 31/12/12 e notificata il 23/01/13, così provvede:
- RIDETERMINA la condanna del Comune al pagamento della differenza tra la somma liquidata nella impugnata sentenza e quanto già versato all’esito del giudizio di ottemperanza Dl n. 471/2011 ; CONFERMA IL RESTO;
- CONDANNA il Comune di Nocera Inferiore, in persona del Sindaco p.t., al pagamento delle spese di questo grado di giudizio, che liquida in favore degli appellati, a titolo di compenso, nella misura di 6.615,00, oltre rimborso forfettario del 15%, iva e cap.